طرق التقييم

المقدمة : هذا الفصل يقدم كيفية القيام بالتقييم.
ثلاث طرق أساسية علمية للتقييم العقاري :
1- طريقة حساب التكلفة.
2- طريقة المقارنة بالبيوع السابقة.
3- طريقة حساب القيمة الرأسمالية للدخل.

طرق التقييم حسب الاشتراطات العالمية الموحدة :
وهي تعتمد على حساب قيمة الأرض في ( أعلى وأفضل إستخدام لها )
حساب المنشآت : ويتم ذلك بطريقة التكاليف سواء بالحصر وذلك خاصة للأعمال الغير مكتملة – أو طريقة المعامل النقدي للإنشاءات Constructions Index أو بطريقة حساب سعر وحدة البناء والتي تعتمد على نوعية البناء ومستوى التشطيبات وإجمالي مسطح المنشأ.
حساب معامل أهلاك للمنشأ : وهذه الطريقة تعتمد على العمر الفعال للمنشأ وليس فقط العمر الإقتصادي للمنشأ وهذا المعامل ممكن أن يقسم إلى اهلاكات طبيعية تنتج من الإستخدام المعتاد (Physicial Deterioration) وهذه يمكن علاجها بتكلفة مقبولة وإهلاكات في الاداء التي قد تنتج من تغيير احتياجات المجتمع أو اهلاكات نتيجة عوامل خارجية.
طريقة البيوع السابقة : وتعتمد هذه الطريقة اساسا على أسعار السوق الحالية لبيع عقارات مماثلة للعقار.

طريقة حساب رأس المال الدخل :
وغالباً ما تنجح هذه الطريقة في التقييم العقارات الاستثمارية والتجارية لأنها تعتمد على حساب القيمة الحالية لرأس مال صافي التدفقات النقدية التي يغلها العقار خلال عمره الاقتصادي. وتقتضي هذه الطريقة الالمام بإيرادات ومصروفات وأهلاكات العقار ومعدل سعر الخصم المقبول على هذا النوع من الاستثمار للوصول إلى راس مال التدفقات النقدية خلال عمر العقار والمعتاد الا تـتـفق هذه النتائج وعلى خبير التقييم المفاضلة بينها للوصول إلى أفضل قيمه تعبر عن حالة العقار التقييم العقاري مهمته الأساسية تقدير قيمة الأملاك العقارية محل الأعتبار – هذه القيمة قد يكون الحافز لتقديرها أسباب عديدة مثل البيع والشراء أو التأمين أو الأحلال أجزاء أو التعويض عن خسارة جزء من أملاك أو تقسيم أملاك أو تمويل بناء أو استكمال بناء أملاك – العقارات أو البائعين أو المؤسسات الحكومية أو الشركات أو وسطاء عقاريين – والمعتاد اللجوء إلى خبير التقييم والذي يجب أن يكون علاقته الوحيدة بالعقار هو التقييم فقط دون أي علاقة أخرى ويقدم الخبير عمله على هيئة تقرير تقييم «Appraisal Report» ولتقديم التقرير يجب على الخبير اجراء دراسة مستفيضة لتقدير قيمة الأملاك التي يقيمها شاملة المنطقة الجغرافية، الحالة الأقتصادية. ويجب لأداء عملة أن يكون قادر على قراءة وفهم العديد من النصوص والتعاريف والعقود القانونية وأن يكون لديه قدر من العلوم الهندسية لتحديد الأبعاد والخواص الطبيعية للأملاك كما يجب أن يكون ملما بعلوم البناء والتشييد حساب تكاليف البناء ومصاريف الصيانة والأدارة للأملاك وتقدير ما تغله الأملاك من عائد وبالأختصار فخبير التقييم العقاري يجب أن يلم بعلوم الهندسة والمساحة والأقتصاد والمحاسبة والإدارة المالية والتمويل.
ملاحظة : هذه الثلاثة طرق لا تعطي نتائج موحدة وعلى المقيم أختيار الطريقة الأمثل بين الثلاث طرق والتي تعطي أفضل وأصدق قيمة للعقار ولا يجب على المقيم أخذ المتوسط الحسابي للطرق الثلاثة مطلقاً بل الأنسب والأفضل للتقييم.