أهم أسس القيمة

القيمة السوقية.
الإيجار السوقي.
القيمة العادلة.
القيمة الإستثمارية.

تعريف القيمة السوقية:
القيمة التقديرية التي سوف يـباع فيها عقار ما في تاريخ التقييم بين مشتري راغب وبائع راغب في عملية مباشرة بعد تسويق كافي حيث أن الأطراف تصرفت بشكل مطلع ومتدبر وبدون إكراه.

يرجى ملاحظة الأمور التالية بالنسبة للقيمة السوقية :

القيمة التقديرية :
تشير إلى سعر السوق في عملية بيع مباشر.
«سوف يباع فيها عقار ما» : تذكر المقيم أن عملية التقييم مبنية على عملية بيع افتراضية تحت تعريف القيمة السوقية.
«تاريخ التقييم» : الأسواق كثيرة التقلب فلذا تاريخ التقييم مهم جداً وهو التاريخ الذي يعتبر فيه رأي القيمة صحيحاً.
«بين مشتري راغب» : تشير إلى مشتري متحمس للشراء لكن غير مجبور لذلك يشتري المشتري الإفتراضي بناء على ما هو متعارف عليه بالسوق في تاريخ التقييم. يجب على المقيم أن لا يطبق إفتراضات غير واقعية على حالة السوق التي يمكن لها أن تتغير القيمة السوقية.
«بائع راغب» : البائع ليس في حالة يأس للبيع وغير مجبور على البيع بأي ثمن هذه نقطة مهمة. سوف يبيع البائع في المبايعة الإفتراضية بناء على حالة السوق في تاريخ التقييم وبعد التسويق الكافي.
في عملية مباشرة : تدل على عملية إفتراضية خالية من أي علاقة خاصة بين الأطراف يمكن أن تغير السعر ومن الأمثلة المماثلة لهذه العلاقات هي العلاقة في مبايعة بين أسرة واحدة أو بين شركات مختلفة مملوكة من قبل شركة قابضة واحدة.
بعد التسويق الكافي : يجب أن يتم تسويق العقار )إفتراضيا ً( في السوق لوقت كافي يناسب نوع العقار. يتم التسويق قبل تاريخ التقييم.
الأطراف تصرفت بشكل مطلع : يدل على أن المشتري والبائع الإفتراضيين مطلعين بشكل كافي عن العقار وحالته وإستخداماته بما إلى ذلك حالة السوق في وقت التقييم. كل طرف يتصرف حسب مصلحته.
«وبدون إكراه» : يعني أن الأطراف الإفتراضيين متحمسين للتداول ولكن بدون إكراه.

الإيجار السوقي :
مجاراة لتعريف القيمة السوقية كما سبق فإن تعريف الإيجار السوقي هو :
القيمة التقديرية لأجار عقار ما في بتاريخ التقييم بين مؤجر راغب بناء على شروط تأجير مناسبة في عملية مباشرة بعد تسويق كافي حيث أن الأطراف تصرفت بشكل مطلع ومتدبر وبدون إكراه.
عندما يتم تقييم القيمة الإيجارية يجب الإفصاح على شروط التأجير المناسبة المستعملة.
الرجاء الملاحظة أنه يمكن إستخدام الإيجار السوقي في حال تقدير القيمة الإيجارية لعقارات مثل : «العقارات الغير مؤجرة».
العقارات المؤجرة والتي سوف يتم إعادة تأجيرها بعقد جديد عند إنتهاء العقد الأول.
لا يجب إستخدام الإيجار السوقي في حالة مراجعة الإيجار الداخلية بين المؤجر والمستأجر التي تحصل أثناء فترة التعاقد الأصلية. هذا لأن هذه المراجعة عملية خاصة وقد لا تخضع لعوامل السوق.

تعريف القيمة العادلة هو :
«القيمة لممتلك ما الذي يمكن التداول عليه بين أطراف راغبين تصرفوا بشكل متطلع في عملية مباشرة».
الفارق الرئيسي بين القيمة العادلة والقيمة السوقية هي إنعدام مبدأ التسويق في التداول. يمكن للسعر المتفق عليه أن يعكس إيجابيات أو سلبيات خاصة قد لا توجد لو عرض العقار على السوق.
مثلاً لو كان لمالك عقار ما أن يبيع العقار للمستأجر بعد إنتهاء عقد الأجار فإن القيمة العادلة المتفقة بينهم قد لا تعكس القيمة السوقية.هذا لأنه لم يحصل أي تسويق للعقار في السوق المفتوح والطرفين على علم بالآخر من قبل.
أي أن تعريف القيمة السوقية لن ينطبق على هذه المعاملة. يمكن أن يكون السعر المتفق عليه أعلى من القيمة السوقية لو كانت هناك إيجابيات للمشتري في إستخدام العقار قد لا تنطبق للناس في السوق المفتوح )مثل : أهل أو أصدقاء يسكنون في الجوار أو في العقار تعديلات تسمح لسكن طفل ذو إعاقة(. من جهة أخرى يمكن أن يكون السعر المتفق عليه أقلا من القيمة السوقية لأن البائع سوف يضمن بيعاً سريعاً وبدون مصاريف للتسويق. لذا فإنه في تاريخ معين يمكن أن يكون هناك أكثر من سعر للقيمة العادلة ولكن سوف يكون هناك سعر واحد للقيمة السوقية.
مفهوم القيمة العادلة مفهوم كبير لذا يجب أن يكون واضح وجلي لدى المقيمين.

القيمة الإستثمارية وهي :
«قيمة العقار بالنسبة لمالك معين أو مستثمر أو مجموعة مستثمرين بغرض إستثمار محدد أو أهداف تشغيلية».
في بعض الحالات فإن القيمة الإستثمارية لعقار ما سوف تساوي القيمة السوقية في سوق مفتوح. ولكن هذا يعتبر حالة إستـثـنائية فقط. يجب عدم الخلط بين القيمة الإستثمارية والقيمة السوقية.
يمكن إستخدام القيمة الإستـثمارية من طرف المستثمر لقياس أداء عقار ما في حوزته بمعايير إستثمارية كنسبة الربح. فلذا يمكن أن تقدر القيمة الإستثمارية بدون تداول مفترض كما هو في تعريف القيمة السوقية أو القيمة العادلة.
لو طلب من المقيم تقديم تقييم ما بناء على القيمة الإستثمارية فعليه أن يبين ذلك بشكل واضح في التقرير بالإضافة إلى أي إفتراضيات. يجب على التقرير أن يبين بوضوح عدم استخدام القيمة السوقية.