المـقــدمــة

يهدف كتاب المعايير للتقييم أن يقدم للمقيمين العقاريين أهم المعايير والأسس لمهنة التقييم العقاري في الكويت وذلك بغرض المساهمة في نهضة بلدنا الحبيب. سوف تكون محتويات هذا الكتاب متماشية مع جميع المعايير الدولية للتقييم العقاري. بالإضافة للمعايير المحلية، وسوف يعطي هذا الكتاب بعض النصائح والتوجيهات عن طرق وأساليب التقييم.
الهدف الأسمى لمثل هذا الكتاب هو الارتقاء بمهنية القطاع العقاري بالكويت والمنطقة عموماً.

المعايير والمواضيع التقنية :

  • مقدمة لمعايير التقييم (طبقاً للإشتراطات الموحدة لمهنة التقييم العقاري). / Uniform Standards of Professional Appraisal Practice
  • مجلس تأهيل المقيمين العقاري. / «ABS» (Appraiser Standards Board)
  • مجلس تأهيل المقيمين العقاري. / «AQB» (Appraiser Quantification Board)
  • أسس التقييم / Foundation Appraisal

 

معيار التقييم الأول (Kuwait Union Uniform Appraisal – (KUUSA 1

أ- أخلاقيات المهنة – ميثاق الشرف :
1- السلوكيات.
2- الإدارة.
3- السرية.
4- حفظ المستندات.
5- النزاهة والأمانة.
6- تفادي تضارب المصالح.
7- الحيادية, الشفافية والمسئولية.

ب- معيار التقييم الثاني (KUUSA 2) – القيمة السوقية :
1- تعريف أساس القيمة.
2- القيمة السوقية.
3- الإيجار السوقي.
4- القيمة العادلة.
5- القيمة الإستثمارية.

ج- معيار التقييم الثالث (KUUSA3) – المحتويات الأساسية لكتابة التقرير :
1- أسم وبيانات العميل.
2- أسم مستخدم التقرير.
3- هدف التقرير.
4- تاريخ التقييم.
5- تاريخ المعاينة.
6- تاريخ عمل التقرير.
7- تاريخ تسليم التقرير.
8- الخصائص الطبيعية والإقتصادية للعقار.
9- نوع الملكية.
10- الإستخدام الحالي.
11- وصف دقيق للعقار.
12- الحالة الفنية للعقار.
13- ذكر أي افتراضات مؤثرة على القيمة.
14- الطرق المتبعة في التقييم )طريقة التكلفة – البيوع السابقة – رأسمال الدخل(.

الفصل الثاني

طــرق التقييـم

المقدمة : هذا الفصل يقدم كيفية القيام بالتقييم.
ثلاث طرق أساسية علمية للتقييم العقاري :
1- طريقة حساب التكلفة.
2- طريقة المقارنة بالبيوع السابقة.
3- طريقة حساب القيمة الرأسمالية للدخل.

أ- طرق التقييم حسب الاشتراطات العالمية الموحدة :
وهي تعتمد على حساب قيمة الأرض في ( أعلى وأفضل إستخدام لها )
حساب المنشآت : ويتم ذلك بطريقة التكاليف سواء بالحصر وذلك خاصة للأعمال الغير مكتملة – أو طريقة المعامل النقدي للإنشاءات Constructions Index أو بطريقة حساب سعر وحدة البناء والتي تعتمد على نوعية البناء ومستوى التشطيبات وإجمالي مسطح المنشأ.
حساب معامل أهلاك للمنشأ : وهذه الطريقة تعتمد على العمر الفعال للمنشأ وليس فقط العمر الإقتصادي للمنشأ وهذا المعامل ممكن أن يقسم إلى اهلاكات طبيعية تنتج من الإستخدام المعتاد )Physicial Deterioration( وهذه يمكن علاجها بتكلفة مقبولة وإهلاكات في الاداء التي قد تنتج من تغيير احتياجات المجتمع أو اهلاكات نتيجة عوامل خارجية.
طريقة البيوع السابقة : وتعتمد هذه الطريقة اساسا على أسعار السوق الحالية لبيع عقارات مماثلة للعقار.

ب- طريقة حساب رأس المال الدخل :
وغالباً ما تنجح هذه الطريقة في التقييم العقارات الاستثمارية والتجارية لأنها تعتمد على حساب القيمة الحالية لرأس مال صافي التدفقات النقدية التي يغلها العقار خلال عمره الاقتصادي. وتقتضي هذه الطريقة الالمام بإيرادات ومصروفات وأهلاكات العقار ومعدل سعر الخصم المقبول على هذا النوع من الاستثمار للوصول إلى راس مال التدفقات النقدية خلال عمر العقار والمعتاد الا تـتـفق هذه النتائج وعلى خبير التقييم المفاضلة بينها للوصول إلى أفضل قيمه تعبر عن حالة العقار التقييم العقاري مهمته الأساسية تقدير قيمة الأملاك العقارية محل الأعتبار – هذه القيمة قد يكون الحافز لتقديرها أسباب عديدة مثل البيع والشراء أو التأمين أو الأحلال أجزاء أو التعويض عن خسارة جزء من أملاك أو تقسيم أملاك أو تمويل بناء أو استكمال بناء أملاك – العقارات أو البائعين أو المؤسسات الحكومية أو الشركات أو وسطاء عقاريين – والمعتاد اللجوء إلى خبير التقييم والذي يجب أن يكون علاقته الوحيدة بالعقار هو التقييم فقط دون أي علاقة أخرى ويقدم الخبير عمله على هيئة تقرير تقييم «Appraisal Report» ولتقديم التقرير يجب على الخبير اجراء دراسة مستفيضة لتقدير قيمة الأملاك التي يقيمها شاملة المنطقة الجغرافية، الحالة الأقتصادية. ويجب لأداء عملة أن يكون قادر على قراءة وفهم العديد من النصوص والتعاريف والعقود القانونية وأن يكون لديه قدر من العلوم الهندسية لتحديد الأبعاد والخواص الطبيعية للأملاك كما يجب أن يكون ملما بعلوم البناء والتشييد حساب تكاليف البناء ومصاريف الصيانة والأدارة للأملاك وتقدير ما تغله الأملاك من عائد وبالأختصار فخبير التقييم العقاري يجب أن يلم بعلوم الهندسة والمساحة والأقتصاد والمحاسبة والإدارة المالية والتمويل.
ملاحظة : هذه الثلاثة طرق لا تعطي نتائج موحدة وعلى المقيم أختيار الطريقة الأمثل بين الثلاث طرق والتي تعطي أفضل وأصدق قيمة للعقار ولا يجب على المقيم أخذ المتوسط الحسابي للطرق الثلاثة مطلقاً بل الأنسب والأفضل للتقييم.

الفصل الثالث

الأمــور القــانــونـيــة

القوانين السارية بدولة الكويت :
يجب على المقيم أن يكون ملماً بجميع القوانين التي تخص مهنة التقييم العقاري وجميع القوانين الأخرى التي ترتبط وتؤثر على مهنة التقييم العقاري مثل قانون الملكيه وقانون الأجره وخلافه.

أ- معيار التقييم – الأخلاقيات :

الأخلاقيات هي أساس مهنة التقييم العقاري. لذى فإن الإتحاد الكويتي لمقيمي العقار قد أعد )ميثاق الشرف( لتنظيم الأمور الأخلاقية في مهنة التقييم العقاري وهذا في مصلحة وحماية العميل والمقيم لذا فإن المعيار الأول هو )ميثاق الشرف(.
هذا هو ميثاق الشرف للإتحاد الكويتي لمقيمي العقار وعلى جميع مقيمي العقار المشتركين بالإتحاد التقيد بهذا الميثاق أثناء عملهم.
التقييم العقاري هو حجر الأساس في صناعة التمويل العقاري.
التقييم العقاري عبارة عن رأي مسبب من مقيم خبير ومؤهل مستنداً على المعلومات المتوفرة للمقيم في وقت التقييم. عمل التقييم العقاري يجب أن يتم من خلال أعلى المستويات العلمية والأقتصادية والتقنية.
يجب على المقيم أن يكون متعلم ومؤهل وذو خبرة ومهني وشريف ونزيه وذو مبادئ عالية وشفاف في عمله. يجب على المقيم أن لا يقيم في المستقبل لأننا لا نستطيع التنبؤ بالمستقبل. وعلى تقرير التقييم أن يتضمن تاريخ التقييم ويكون التقييم صالحاً فقط بتاريخ التقييم.
لهذا السبب فإن مؤسسات التقييم الرائدة عالمياً تتحدث بنفس اللغة بشأن ميثاق الشرف. هذا الميثاق مبني على أفضل الممارسات العالمية وبالأساس على ميثاق شرف المجلس العالمي لمعايير التقييم.

ب- ميثاق الشرف للمقيم العقاري :
على المقيم العقاري المحافظة والإلتزام التالي :
1- المعايير المتعارف عليها.
2- النزاهة والأمانة.
3- تفادي تضارب المصالح.
4- السرية.
5- الحيادية الشفافية والمسئولية.
6- الأهلية والمساعدة الخارجية.
7- الإجراءات التأديبية.

 

1- الـــمـــعــايــير :

على المقيم المشترك بالإتحاد الكويتي لمقيمي العقار أن يعمل حسب الأسس الموضوعة لمعايير التقييم الصادر عن الإتحاد الكويتي لمقيمي العقار.

 

أ- السلوكيات :
سلوك خبير التقييم يجب أن يتصف بالآتي :

  • أداء المهمة المكلف بها بأخلاق حسنة وبكفاءة موضوعية وإستقلالية وعدم الأخذ بأي إعتبارات أو مصالح شخصية.
  • عدم الإنحياز في التقييم لأي شخص أو جهة ما.
  • عدم الترويج لجهة أو لفكرة ما إلا إذا كان ذلك لتدعيم نتائج عمل الخبير. وأي مساندة خلاف ذلك تكون خروج على أخلاقيات المهنة والإشتراطات الموحدة.
  • أن يتوافق تقييمه تماماً مع الإشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقاري أو أي إشتراطات مكملة لها وافق عليها الخبير عند قبول المهمة.البعد الكامل عن أي سلوك إجرامي.
  • إلا يقبل مهمة تتضمن أي نتائج أو أراء محددة له مسبقاً.
  • لا يقدم في التقرير أي نتائج بطريقة غير واضحة أو يترتب عليها إستـنتاجات غير صحيحة أو بها غش أو تدليس ويجب عليه إلا يستخدم أو يقدم تقرير به خداع أو تزوير أو تزييف أو يسمح لأي من موظيفهأ وأي شخص بتقديم تقرير به معلومات غير واضحة أو مزورة.
  • لا يستخدم أو يعتمد على أي إستـنتاجات غير مثبتة تتصل بخصائص كالسلاله، اللون، الجنس، الدين، الموطن، أمور وراثية، العمر، الدخل، الحالة العائلية، العجز الجسدي، أو أي استـنتاجات غير مثبتة مفادها أن الإعتماد على أي من العوامل السابقة سيؤدي إلى رفع قيمة التقييم.

ملاحظة (تعليق) :
خبير التقييم الذي يعمل لدى مؤسسة أو جهة لا تلتزم بالإشتراطات السابقة عليه مسئولية أخذ الخطوات المناسبة لأي موقف للتأكد من أن سلوكه يتفق ومقتضيات هذه الإشتراطات.

ب- الإدارة :
أي أتعاب أو عمولات أو أشياء ذات قيمة غير معلن عنها تدفع للحصول على أعمال تقييم لخبير التقييم تعتبر غير مقبولة
أخلاقياً. )Unethical(
ملاحظة (تعليق) :
أي رسوم أو عمولات أو أشياء ذات قيمة يتم دفعها للحصول على عملية معينة يجب أن تبين في وثقية التقرير المكتوب وفي أي خطاب مرسل مبين به النتائج وإلا أعتبر دفع هذه الأموال غير أخلاقي، على أن المدفوعات داخل الشركة الواحدة والتي تدفع للموظفين لغرض تنمية أعمال الشركة تعتبر مقبولة والمبدأ الأساسي للحصول على أي عملية هو الجدارة قبل الدوافع المالية.
حصول المقيم على مكافأة أثناء إعداد تقييم مكلف له تعتبر غير أخلاقي إذا أرتبط ذلك بأية من الأحوال التالية :
تقرير قيمة محددة مسبقاً.
أتباع إتجاه في النتائج المهمة يتعاطف مع العميل.
القيمة المالية لرأي الخبير.
الوصول إلى قيمة معينة للتقييم شرط لمنح العمل للخبير.
حدوث حدث يتعلق مباشرة برأي المقيم ويخص الهدف من العلمية.
يعتبر الإعلان عن عمل الخبير بطريقة خاطئة أو مضللة أو مبالغ فيها أمر غير أخلاقي.

ملاحظة (تعليق) :
ويلاحظ أنه في الهيئات أو المجموعات التي تمارس عملية التقييم لا تكون الرسوم والمكافآت والإعلانات مسئولية الفرد المقيم ومع ذلك تبقى مسئولية خبير التقييم في التأكد من عدم وجود أي مخالفات لقواعد الإشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقاري في أي عملية محددة توكل إليه، وإن شهادة الخبير الواردة بالتقرير يمكن التوقيع عليها حسب مقتضيات القواعد.

ج- السرية :
خبير التقييم يجب عليه :
أن يحفظ سرية المعلومات التي يقدمها له العميل.
أن يؤدي عمله بإخلاص أخذا في الإعتبار المصالح الخاصة المشروعة للعميل في إستخدامه للمعلومات السرية المقدمة إليه وعند قيامة بتقديم نتائج التقييم.
خبير التقييم مسئول عن معرفته لكل قوانين حماية الخصوصية الفردية التي قد تنطبق على عمله خلال مهمة محددة والتي عليه إتباعها.
لا يظهر المعلومات السرية أو نتائج العمليات المعدة للعميل لأي شخص آخر سوى العميل نفسه أو من ينوب عنه أو جهات الدولة المختصة أو جهات أخرى مصرح لها بالإطلاع على هذه المعلومات حسب قانون الدولة أو لجان مراجعة التقييم إلا إذا كان إظهار هذه المعلومات للجان المراجعة يتعارض مع القانون ومن غير الأخلاقي قيام أي من أعضاء لجان المراجعة بإظهار أي معلومات وردت أمام اللجنة.

د- حفظ المستندات :
على خبير التقييم أن يعد ملف عمل لكل تقييم مراجعة تقييم أو إستمارة تقييم. ما يجب أن يحتويه ملف العمل:
اسم العميل.
الهوية الذاتية )بالإسم أو النوع( لأي جهات أخرى تنوى إستخدام التقرير.
نسخ صحيحة لأي تقارير مكتوبة أو منقولة من أي وسيلة إعلامية )كتب، مجلات .. الخ(.
ملخصات لأي تقارير شفوية أو شهادات أو نسخة طبق الأصل من هذه الشهادات مشتملة على شهادة خبير التقييم موقعة ومؤرخة.
كل البيانات والمعلومات والوثائق الهامة لتدعيم أراء خبير التقييم وإستـنـتاجاته والتي تظهر مدى توافق عمله مع الإشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقاري.
ملخص للتقرير الشفوي يضاف إلى ملف العمل خلال وقت قصير فور إصدار التقرير الشفوي على المقيم أن يحفظ ملف العمـل لفتـرة 5 سنوات على الأقل بعد الإعداد أو على الأقل سنتان بعد آخر مشاركة في أي مشكلة قضائية أعطيت فيها شهادة حول هذا التقييم ويجب عليه حفظ هذا الملف لدية أو عمل الترتيبات اللازمة للحفاظ على هذا الملف وإسترجاعه بسهولة إذا طلب منه ذلك في حال حفظه لدى طرف آخر.

ملاحظة (تعليق) :
ملف العمل يحوى أدلة إستخدام الخبير لكل المعلومات الضرورية والمطلوبة لإعداد عمله والتي تتطلبها الإشتراطات الموحدة وأي معلومات أخرى قد تكون ضرورية لإستكمال عمل الخبير.
ويجب العناية بالشكل العام، الأسلوب، والخط المستخدم للسجلات المكتوبة والتي ربما تكون مكتوبة باليد وغير رسمية لمراعاة أنه يمكن إستعادتها من قبل المقيم خلال الفترة المحددة مسبقاً لإستعادة السجلات. ويجب مراعاة توافر ملف العمل قبل إصدار تقرير التقييم وتوافر ملخص مكتوب لأي تقرير شفهي يجب ضمه إلى ملف العمل.
يراعى توافر ملف العمل لدى المقيم لإمكانية الحاجة إليه من قبل هيئة حكومية أو من قبل العميل للقيام بفحصه.

2- الـــنـــزاهـــة والأمــــانـة :

  • على المقيم العمل بطريقة تـتـفادى إعطاء الصورة الخاطئة أو التي تؤول إلى الخطأ.
  • على المقيم العمل بإستقلالية في جميع الأوقات.
  • على المقيم عدم كتابة أؤ نشر تقارير وهو على علم أنها تحتوي على أخطاء أو أمور غير واضحة وهذا المنع يشمل الآراء المنحازة.
  • رأي المقيم في القيمة يجب أن يكون مستقلاً تماماً عن رسوم التقييم.
  • على المقيم إتباع جميع القوانين السارية في البلد.
  • يمنع على المقيم التلميح أو التصريح بأن لديه مؤهلات لا يمتلكها.
  • على المقيم مناقشة مؤهلاته مع العميل قبل الشروع في العمل.
  • يمنع على المقيم إستخدام أي إعلان قد يضلل العميل.
  • على المقيم العمل بطريقة شفافة ويجب إستخدام لغة واضحة في التقرير.
  • على المقيم مراعاة حدود خبرته مؤهلاته ويتحمل كامل المسؤولية لعمله.
  • يمنع المقيم في قبول الأعمال فوق مدى طاقته.
  • على المقيم العمل بحيادية حتى مع وجود ضغط من العملاء أو مصادر خارجية.
  • على المقيم مراعاة أن أفعاله تعكس بشكل مباشر على سمعته وسمعة الشركة التي يعمل لديها. لذا على المقيم أن يتصرف دائماً بشرف.

3- تفادي تضارب المصالح :

يمنع منعاً باتاً على المقيم أن يعمل لصالح طرفين أو أكثر في معاملة واحدة بدون الموافقة الخطية من جميع الأطراف والإفصاح عن ذلك بالتقرير.
على المقيم بإتخاذ جميع الإجراءات اللازمة لتفادي تضارب المصالح بأي شكل كان وعليه بالكشف عن ذلك خطياً لجميع الأطراف بأسرع وقت.
على المقيم الأفصاح عن حالته كمقيم خارجي أو داخلي في كل تقرير صادر عنه.

4- الحيادية والشفافية والمسئولية :

على المقيم إتمام عمله بإستقلالية تامة وبدون تحيز أو مشاعر خاصة.
حتى بعد الطلب ويجب على المقيم التـنحي عن مراجعة وإنتقاد عمل مقيم آخر وعليه بتقديم عمله المستقل الموثق كبديل.
تكون أتعاب المقيم )الرسوم( مستقلة تماماً عن رأيه الأولى عن القيمة للعقار. يجب الإتفاق وتدوين الرسوم كتابياً قبل البدء في العمل.
يجب على المقيم عدم قبول أي معلومات من العميل أو أي جهة أخرى إلا بعد التحقق من مصداقيتها وتوثيقها خطياً بالتقرير. ولو وجب إستخدام هذه المعلومات. يجب على المقيم يبين هذا بوضوح في تقريره.
في جميع الظروف المعقولة يجب على المقيم وضع مصلحة العميل فوق أي مصلحة أخرى.
على المقيم عدم التمييز ضد الآخرين وإحترام الجميع بغض النظر على إختلاف الجنسية أو العرق أو اللون أو الرأي الشخصي أو الديانة.
يجب على الإفتراضات الخاصة أن تكون معقولة وموثقة بوضوح في التقرير ومتفق عليها مسبقاً مع العميل في شروط العقد. لو كان لإفتراض خاص أن يؤثر على القيمة السوقية فيجب الإفصاح عن ذلك في التقرير بما إلى ذلك القيمة السوقية بدون هذا الإفتراض الخاص. أمثلة لمثل هذه الافتراضات الخاصة بالكويت هي : «عقار خالي» بالنسبة لعقار سكني. لو كان العقار مؤجر يصعب إعادة تأجيره لأن الناس تفضل الإنتقال إلى سكن جديد بسرعة وعقار مؤجر قد يبطئ هذا. مثال آخر هو «منطقة بخدمات كاملة» وهذا يعني أن جميع الخدمات مثل الكهرباء والمياه والاتصالات والطرق والمجاري إلى آخره كلها موجودة. لو كان هذا غير صحيح سوف تلزم مبالغ طائلة لتحسين المنطقة وهذا سيؤثر من الناحية المالية وأيضاً من ناحية الوقت. كل هذا سيؤثر سلبياً على قيمة العقار وعلى فرصة نجاحه في السوق بدون الخدمات اللازمة.

5- الأهلية والمساعدة الخارجية :

على المقيم رفض العمل على مشروع لو تبين له أنه لا يمتلك الخبرة أو المهارة اللازمة.
لو اضطر المقيم أن يستعين بخدمات أخصائي خارجي فعليه التأكد بأن هذا الشخص يمتلك الخبرة والمهارات اللازمة لإتمام العمل بمستوى عالي. على المقيم أن يحصل على موافقة العميل الخطية قبل الإستعانة بالخبير وإدراج كل هذه المعلومات في التقرير. وعلى الأخصائي إتباع مثال الشرف أيضاً.
يجب على المقيم أن ينهي عمله بسرعة وبمهنية عالية.
على المقيم أن يجهز عقد أو طلب مكتوب (تكليف) تحدد به تفاصيل التقييم المطلوبة قبل الشروع بالعمل.
الغاية من التقييم يجب أن تحدد وتوثق (مثال الرهن، البيع،إلى آخره).

6- يجب أن تحتوي شروط العقد بين المقيم والعميل على النقاط الأساسية التالية :

1- الغرض من التقييم )مثال : للحسابات الداخلية أو للرهن(.
2- تاريخ التقييم.
3- العقار المراد تقييمه.
4- معايير التقييم المستخدمة.
5- الإفتراضات الخاصة.
6- الإستثناءات )مثال المعدات الثقلية أو الأثاث(.
7- العملة.
8- استثناءات من المعايير.
9- العلاقة المسبقة.
10- التأمين المهني للمقيم.
11- تحفظات إتجاه طبع وتوزيع هذا التقرير لأطراف أخرى.
12- المسؤولية ضد الغير.
13- نطاق السلطة.
14- المدة المسموحة للعميل للإتسفسار عن محتويات التقرير.
15- شروط أي رسوم إضافية )رسوم بالساعة مثلاً(.
16- حالة المقيم )الداخلي أو الخارجي(.
على المقيم إنشاء ملف جـديد لكل معاملـة وحفظهـا بأمـان لمـدة 5 سنوات على الأقل.
على المقيم التعامل بشكل مهني وشجاع في حال تصرف غير لائق من مقيم آخر أو طرف ثالث. أي تصرف لا يليق بمهنة التقييم العقاري يجب أن يرفع إلى السلطات المختصة.
يجب أن يتم التوقيع على التقرير من قبل المقيم بإستخدام اسمه على ورق الشركة التي يعمل لديها ولا يجوز التوقيع بمثل «بالنيابة عن شركة فلان».

7- الإجراءات التأديبية :

يتحمل المقيم عواقب أعماله لو عمل بما يتعارض بأحكام ميثاق الشرف:
1- الإنذارات.
2- الإيقاف.
معيار التقييم 2 – القيمة السوقية :
أساس القيمة :
قبل أن نُعرف القيمة السوقية يجب تعريف أساس القيمة.
تعريف أساس القيمة هو :
«طيبعة التداول الإفتراضي العلاقة والتحمس لدى الطرفين ومدة إدراج العقار في السوق المفتوح».
لا تخلط بين )أساس القيمة( و )طريقة التقييم(. سوف يطرح موضوع طرق التقييم لاحقاً أكثر أسس التقييم إنتشاراً هو أساس
)القيمة السوقية(. على المقيم أن يستخدم هذا الأساس في عمله العادي ولا يتطرق إلى إستخدام أي أساس آخر إلا في الحالات النادرة كما هو مبين في هذا المعيار.

أهم أسس القيمة :
القيمة السوقية.
الإيجار السوقي.
القيمة العادلة.
القيمة الإستثمارية.
تعريف القيمة السوقية هو :
القيمة التقديرية التي سوف يـباع فيها عقار ما في تاريخ التقييم بين مشتري راغب وبائع راغب في عملية مباشرة بعد تسويق كافي حيث أن الأطراف تصرفت بشكل مطلع ومتدبر وبدون إكراه.
يرجى ملاحظة الأمور التالية بالنسبة للقيمة السوقية :

القيمة التقديرية :
تشير إلى سعر السوق في عملية بيع مباشر.
«سوف يباع فيها عقار ما» : تذكر المقيم أن عملية التقييم مبنية على عملية بيع افتراضية تحت تعريف القيمة السوقية.
«تاريخ التقييم» : الأسواق كثيرة التقلب فلذا تاريخ التقييم مهم جداً وهو التاريخ الذي يعتبر فيه رأي القيمة صحيحاً.
«بين مشتري راغب» : تشير إلى مشتري متحمس للشراء لكن غير مجبور لذلك يشتري المشتري الإفتراضي بناء على ما هو متعارف عليه بالسوق في تاريخ التقييم. يجب على المقيم أن لا يطبق إفتراضات غير واقعية على حالة السوق التي يمكن لها أن تتغير القيمة السوقية.
«بائع راغب» : البائع ليس في حالة يأس للبيع وغير مجبور على البيع بأي ثمن هذه نقطة مهمة. سوف يبيع البائع في المبايعة الإفتراضية بناء على حالة السوق في تاريخ التقييم وبعد التسويق الكافي.
في عملية مباشرة : تدل على عملية إفتراضية خالية من أي علاقة خاصة بين الأطراف يمكن أن تغير السعر ومن الأمثلة المماثلة لهذه العلاقات هي العلاقة في مبايعة بين أسرة واحدة أو بين شركات مختلفة مملوكة من قبل شركة قابضة واحدة.
بعد التسويق الكافي : يجب أن يتم تسويق العقار )إفتراضيا ً( في السوق لوقت كافي يناسب نوع العقار. يتم التسويق قبل تاريخ التقييم.
الأطراف تصرفت بشكل مطلع : يدل على أن المشتري والبائع الإفتراضيين مطلعين بشكل كافي عن العقار وحالته وإستخداماته بما إلى ذلك حالة السوق في وقت التقييم. كل طرف يتصرف حسب مصلحته.
«وبدون إكراه» : يعني أن الأطراف الإفتراضيين متحمسين للتداول ولكن بدون إكراه.

الإيجار السوقي :
مجاراة لتعريف القيمة السوقية كما سبق فإن تعريف الإيجار السوقي هو :
القيمة التقديرية لأجار عقار ما في بتاريخ التقييم بين مؤجر راغب بناء على شروط تأجير مناسبة في عملية مباشرة بعد تسويق كافي حيث أن الأطراف تصرفت بشكل مطلع ومتدبر وبدون إكراه.
عندما يتم تقييم القيمة الإيجارية يجب الإفصاح على شروط التأجير المناسبة المستعملة.
الرجاء الملاحظة أنه يمكن إستخدام الإيجار السوقي في حال تقدير القيمة الإيجارية لعقارات مثل : «العقارات الغير مؤجرة».
العقارات المؤجرة والتي سوف يتم إعادة تأجيرها بعقد جديد عند إنتهاء العقد الأول.
لا يجب إستخدام الإيجار السوقي في حالة مراجعة الإيجار الداخلية بين المؤجر والمستأجر التي تحصل أثناء فترة التعاقد الأصلية. هذا لأن هذه المراجعة عملية خاصة وقد لا تخضع لعوامل السوق.

تعريف القيمة العادلة هو :
«القيمة لممتلك ما الذي يمكن التداول عليه بين أطراف راغبين تصرفوا بشكل متطلع في عملية مباشرة».
الفارق الرئيسي بين القيمة العادلة والقيمة السوقية هي إنعدام مبدأ التسويق في التداول. يمكن للسعر المتفق عليه أن يعكس إيجابيات أو سلبيات خاصة قد لا توجد لو عرض العقار على السوق.
مثلاً لو كان لمالك عقار ما أن يبيع العقار للمستأجر بعد إنتهاء عقد الأجار فإن القيمة العادلة المتفقة بينهم قد لا تعكس القيمة السوقية.هذا لأنه لم يحصل أي تسويق للعقار في السوق المفتوح والطرفين على علم بالآخر من قبل.
أي أن تعريف القيمة السوقية لن ينطبق على هذه المعاملة. يمكن أن يكون السعر المتفق عليه أعلى من القيمة السوقية لو كانت هناك إيجابيات للمشتري في إستخدام العقار قد لا تنطبق للناس في السوق المفتوح )مثل : أهل أو أصدقاء يسكنون في الجوار أو في العقار تعديلات تسمح لسكن طفل ذو إعاقة(. من جهة أخرى يمكن أن يكون السعر المتفق عليه أقلا من القيمة السوقية لأن البائع سوف يضمن بيعاً سريعاً وبدون مصاريف للتسويق. لذا فإنه في تاريخ معين يمكن أن يكون هناك أكثر من سعر للقيمة العادلة ولكن سوف يكون هناك سعر واحد للقيمة السوقية.
مفهوم القيمة العادلة مفهوم كبير لذا يجب أن يكون واضح وجلي لدى المقيمين.

القيمة الإستثمارية وهي :
«قيمة العقار بالنسبة لمالك معين أو مستثمر أو مجموعة مستثمرين بغرض إستثمار محدد أو أهداف تشغيلية».
في بعض الحالات فإن القيمة الإستثمارية لعقار ما سوف تساوي القيمة السوقية في سوق مفتوح. ولكن هذا يعتبر حالة إستـثـنائية فقط. يجب عدم الخلط بين القيمة الإستثمارية والقيمة السوقية.
يمكن إستخدام القيمة الإستـثمارية من طرف المستثمر لقياس أداء عقار ما في حوزته بمعايير إستثمارية كنسبة الربح. فلذا يمكن أن تقدر القيمة الإستثمارية بدون تداول مفترض كما هو في تعريف القيمة السوقية أو القيمة العادلة.
لو طلب من المقيم تقديم تقييم ما بناء على القيمة الإستثمارية فعليه أن يبين ذلك بشكل واضح في التقرير بالإضافة إلى أي إفتراضيات. يجب على التقرير أن يبين بوضوح عدم استخدام القيمة السوقية.

معيار التقييم الرابع – التقارير (KUUSA 4) مقدمة للتقارير :
يعتبر تقرير التقييم القناة الرئيسية التي تـنتـقل عبرها أراء المقيم وعملة إلى العميل. لذا يجب أن يكون التقرير واضح وسهل الإستيعاب وبه معلومات كافية تتيح للعميل إستخدام التقرير بالشكل الصحيح.
ولهذا السبب فقد وضع كتاب الإتحاد الكويتي لمعايير التقييم مجموعة من محتويات التقرير الأساسية التي يجب أن يتبعها كل مقيم وهذه المحتويات هي :
تعريف العميل.
الغرض من التقييم.
موضوع التقييم.
أساس القيمة.
تاريخ التقييم.
حالة المقيم : (خارجي أو داخلي).
الإفتراضات والإستـثـناءات.
تصريح بأن التقييم متماشي مع هذه المعايير.
رأي القيمة.
إسم وتوقيع المقيم.
المستندات المستخدمة.

الـــــشـــرح :

تعتبر المحتويات الموجودة أعلاه واضحة وكافية للمقيم المتمرس ولكن إليكم بشرح مبسط لمصلحة المقيمين وللتذكير في العمل :
1- تعريف العميل : في العادة أن العميل هو من يطلب التقييم ويتحمل مصاريفه. هذا الجزء مهم لأن التقرير معد للعميل ويمنع إستخدامه من أي طرف آخر. بالإضافة فعلى المقيم أن يحدد علاقته بالعميل )أي كمقيم خارجي أو داخلي( كما سوف يأتي بالشرح لاحقاً.
2- الغرض من التقييم : لكل عميل سبب مختلف عن الآخر لطلب التقييم. التقرير بدون غرض لا قيمة له وعلى المقيم دائماً أن يحدد الغرض من التقييم مسبقاً مع العميل وأن يدخله بالتقرير بكل وضوح. أمثلة لأغراض التقييم المختلفة هي : البيع والتدقيق السنوي والتخارج والرهن.
3- موضوع التقييم : أيضاً هذا مهم جداً. على المقيم أن يتفق مع العميل مسبقاً عن ما المراد تقييمه بالتحديد. هذا يمكن أن يكون أي شيء من موقف سيارة على أرض فضاء إلى شقة ما إلى مبنى كامل.في حال تقييم المباني ويجب تحديد إذا لزم تقييم الأرض مع المبنى ولو وجب فعلى المقيم أن يعطي قيمة كل منها على حدى قبل أن يجمعهما. أيضاً على المقيم أن يشرح كيف سيتم إستخدام العقار من قبل العميل. مثلاً لو طلب منك تقييم فيلا سكنية فإن قيمتها السوقية سوف تكون أكثر لو إستخدمت كمعرض مقابل كسكن خاص. يجب أن تبحث هذه النقطة بتمعن مع العميل وتوثق في التقرير.
4- اساس القيمة : هناك عدد من أسس القيمة مثل القيمة السوقية والقيمه والعادلة إلى آخره ولكن في جميع الحالات العادية يجب إستخدام القيمة السوقية.
5- تاريخ التقييم : هذا هو التاريخ الذي يعتبر فيه التقييم صحيحاً ولا يسمح لتقييم الممتلكات في المستقبل.
6- تصريح بأن التقييم متماشي مع هذه المعايير : يجب على جميع تقارير التقييم أن تتماشى مع كتاب الإتحاد لمعايير التقييم ولذا يجب أن يحتوي كل تقرير علي تصريح يفيد بذلك. هذا يطمئن العميل بأنه حاصل على عمل متقن ومهني ويذكر المقيم بمسؤولياته.
7- رأي القيمة : يضع المقيم في هذا الجزء رأيه بالنسبة لقيمة العقار المعنى بأرقام وبالكلمات يجب استخدام كلمة الرئي لأن التقييم العقاري ما هو إلا رأي المقيم بناء على أسس علمية. يجب أيضاً ذكر العملة المستخدمة.
8- اسم وتوقيع المقيم : التوقيع بإسم الشركة فقط أو توقيع «بالإنابة عن شركة فلان» غير مسموح يجب ذكر أسم وتوقيع ومؤهلات ومنصب المقيم الذي أعد التقييم. هذا يذكر المقيم أنه غير مسؤول عن عمله.
9- المستندات المستخدمة : على المقيم إرفاق جميع المستندات ذات الصلة بالتقييم مثل : عقود الإيجار، خرائط هندسية، خارطة الموقع، عقود آخره.